Właściciele mieszkań mogą dziś usłyszeć o podatku liczonym od wartości lokalu, daninie od trzeciego mieszkania albo opodatkowaniu pustostanów. Najważniejsze jest jednak rozróżnienie obowiązujących przepisów od projektu politycznego, który nie stał się jeszcze prawem. Wyjaśniam, ile obecnie wynosi podatek od nieruchomości, co proponuje Lewica i jak potencjalne zmiany mogłyby wpłynąć na właścicieli kilku lokali.
W 2026 roku nie ma jeszcze powszechnego podatku od wartości mieszkań
- Brak nowej daniny dla właścicieli mieszkań wynika z tego, że projekt nie został uchwalony.
- Obecny podatek od nieruchomości jest liczony głównie od powierzchni lokalu i ustala go gmina.
- Projekt Lewicy przewiduje 0,5% wartości trzeciego i kolejnych mieszkań w pierwszych latach.
- Docelowo stawka dla kolejnych lokali miałaby wzrosnąć do 1,5% rocznie.
- Właściciele jednego lub dwóch mieszkań mają pozostać objęci preferencyjną stawką 0,02%.
Czy nowy podatek od mieszkań już obowiązuje?
Krótka odpowiedź brzmi: nie. W 2026 roku właściciel mieszkania nadal płaci lokalny podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy przede wszystkim od metrażu i uchwały rady gminy. Nie ma uchwalonego ogólnopolskiego podatku katastralnego ani dodatkowej opłaty naliczanej automatycznie od drugiego czy trzeciego lokalu.
Źródłem zamieszania jest poselski projekt złożony w Sejmie 20 marca 2026 roku. Zakłada on zmianę sposobu opodatkowania mieszkań i domów oraz uzależnienie stawki od liczby posiadanych nieruchomości. To nadal projekt ustawy, a nie obowiązek podatkowy. Przed jego ewentualnym wejściem w życie musiałyby zakończyć się konsultacje, prace parlamentarne, głosowania i proces legislacyjny.
Dominująca intencja tego tematu jest więc informacyjno-poradnikowa. Czytelnik chce przede wszystkim wiedzieć, czy musi już płacić więcej, czy podatek obejmie jego lokal i jak odróżnić realną zmianę prawa od zapowiedzi. Ja zaczynałbym analizę właśnie od statusu ustawy, a dopiero później przechodził do wyliczeń.
Jak działa obecny podatek od nieruchomości?
Obecna danina jest podatkiem lokalnym. Oznacza to, że pobiera ją gmina, w której znajduje się mieszkanie, dom albo działka, a stawkę ustala rada gminy w granicach określonych przez ustawę. Nie płaci się jej od ceny zakupu ani bieżącej wartości rynkowej mieszkania.
W 2026 roku maksymalna ustawowa stawka dla budynków mieszkalnych wynosi około 1,24 zł za 1 m² powierzchni użytkowej rocznie. Gmina może przyjąć niższą stawkę. Do rachunku może dojść także podatek od udziału w gruncie, dlatego kwota z decyzji nie zawsze ogranicza się do prostego pomnożenia metrażu mieszkania przez stawkę.
| Przykład lokalu | Obliczenie przy stawce 1,24 zł/m² | Roczna kwota za część mieszkalną |
|---|---|---|
| Mieszkanie 40 m² | 40 × 1,24 zł | 49,60 zł |
| Mieszkanie 50 m² | 50 × 1,24 zł | 62 zł |
| Mieszkanie 70 m² | 70 × 1,24 zł | 86,80 zł |
To tylko przykład oparty na stawce maksymalnej i bez udziału w gruncie. W praktyce decyzję podatkową wysyła urząd gminy. Osoba fizyczna składa informację IN-1 zwykle w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, na przykład po zakupie lokalu. Podatek płaci się zazwyczaj w czterech ratach, do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.
Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane, sam fakt najmu nie powoduje automatycznie zastosowania najwyższej stawki właściwej dla działalności gospodarczej. Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że lokal mieszkalny przeznaczony na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy może nadal korzystać ze stawki mieszkalnej. To ważne rozróżnienie, bo czynsz z najmu i podatek od nieruchomości to dwie różne kwestie.
Co zakłada projekt podatku od trzeciego mieszkania?
Projekt Lewicy przewiduje odejście od obecnego modelu opartego na metrażu na rzecz wartości nieruchomości. Formalnie mowa jest o podatku od biznesu mieszkaniowego, choć w debacie publicznej często nazywa się go podatkiem katastralnym. Nie byłby to jednak klasyczny kataster oparty na indywidualnej wycenie rzeczoznawcy dla każdego mieszkania.
Zgodnie z założeniami wartość lokalu miałaby wynikać ze średnich cen nieruchomości na danym obszarze, ustalanych na podstawie danych z publicznego portalu dotyczącego cen mieszkań. W miejscach, w których brakuje odpowiedniej liczby transakcji, zastosowanie znalazłaby wartość odtworzeniowa metra kwadratowego.
| Liczba posiadanych mieszkań | Planowana stawka według projektu | Co to oznacza |
|---|---|---|
| Pierwsze i drugie | 0,02% wartości | Stawka preferencyjna, która według projektodawców ma być neutralna lub niższa od obecnej. |
| Trzecie i kolejne | 0,5% wartości na początku | Wyraźnie wyższe obciążenie dla właścicieli większego portfela. |
| Trzecie i kolejne po kolejnych latach | Wzrost o 0,1 punktu procentowego rocznie | Docelowo stawka miałaby dojść do 1,5% wartości. |
O tym, który lokal zostanie uznany za trzeci lub kolejny, miałaby decydować data jego zakupu. Projekt przewiduje również współczynnik korygujący ustalany przez gminę w przedziale od 0,2 do 2. Samorząd mógłby więc obniżyć albo podwyższyć obciążenie zależnie od lokalnej sytuacji mieszkaniowej.
Planowany system wymagałby także ustalenia, ile nieruchomości posiada dana osoba w całym kraju, a nie tylko w jednej gminie. Projektodawcy wskazują na wykorzystanie zintegrowanych baz danych. Właśnie ten element budzi sporo wątpliwości, ponieważ gminy musiałyby sprawnie łączyć dane o własności, współwłasności, spadkach i zakupach dokonanych w różnych miejscowościach.
Ile mógłby wynieść podatek w praktyce?
Najprostszy przykład pokazuje, dlaczego propozycja wywołuje tak duże emocje. Przy wartości mieszkania wynoszącej 500 000 zł stawka 0,5% oznaczałaby 2500 zł rocznie. Przy stawce 1,5% byłoby to już 7500 zł rocznie za jeden lokal, zanim uwzględni się ewentualny współczynnik gminny.
| Wartość trzeciego mieszkania | 0,5% rocznie | 1,0% rocznie | 1,5% rocznie |
|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 2000 zł | 4000 zł | 6000 zł |
| 500 000 zł | 2500 zł | 5000 zł | 7500 zł |
| 800 000 zł | 4000 zł | 8000 zł | 12 000 zł |
Nie należy jednak traktować tych kwot jak gotowej decyzji podatkowej. To symulacja na podstawie stawek zapisanych w projekcie. Ostateczny rachunek zależałby od uchwalonej ustawy, sposobu wyceny, lokalnego współczynnika i przepisów przejściowych. Projekt może zostać zmieniony albo w ogóle nie zostać uchwalony.
Trzeba też pamiętać, że podatek nie rozróżnia automatycznie mieszkania wynajmowanego od pustego. Jeżeli trzecia nieruchomość byłaby objęta daniną niezależnie od tego, czy przynosi dochód, właściciel lokalu wynajmowanego musiałby uwzględnić nowy koszt w kalkulacji rentowności. To może prowadzić do podwyżek czynszu, sprzedaży części lokali albo przenoszenia kapitału do innych inwestycji.
Największe niewiadome dla właścicieli mieszkań
Pierwszą niewiadomą jest definicja własności. Inaczej wygląda sytuacja osoby mającej trzy mieszkania, inaczej małżeństwa posiadającego lokale w majątku wspólnym, a jeszcze inaczej spadkobierców z udziałami w jednej nieruchomości. Bez dokładnych przepisów trudno uczciwie przesądzić, jak liczono by takie przypadki.
Drugim problemem jest wycena. Średnia cena z okolicy może być wygodniejsza niż kosztowna wycena każdego lokalu, ale nie zawsze oddaje stan konkretnego mieszkania. Lokal po generalnym remoncie, mieszkanie wymagające dużych nakładów i lokal w tym samym budynku mogą mieć zupełnie inną wartość. Uśrednienie upraszcza system, ale może też tworzyć niesprawiedliwe różnice.
Trzecia kwestia dotyczy wpływu na rynek. Wyższa danina może skłonić część właścicieli do sprzedaży albo wynajęcia pustych lokali, lecz może również zostać przerzucona na najemców. Nie ma gwarancji, że każdy opodatkowany właściciel obniży cenę mieszkania. Część osób po prostu doliczy koszt do czynszu.
Nie traktowałbym też zapowiedzi podatku jako powodu do panicznej sprzedaży mieszkania. Dopóki projekt nie ma ostatecznego kształtu, przedwczesna restrukturyzacja własności może wygenerować koszty notarialne, PCC, podatek dochodowy albo problemy rodzinne. Decyzję inwestycyjną trzeba opierać na obowiązującym prawie i realnym przepływie pieniędzy, a nie na samych nagłówkach.
Jak przygotować domowy budżet na ewentualne zmiany?
Właściciel kilku lokali może już dziś wykonać prostą analizę. Najpierw warto spisać wszystkie nieruchomości, ich metraż, orientacyjną wartość, roczny przychód z najmu, koszty remontów i finansowanie kredytem. Dopiero później ma sens sprawdzenie, jak dodatkowe obciążenie wpłynęłoby na rentowność.
- Oddziel podatek od nieruchomości od PIT od najmu, PCC i opłat administracyjnych.
- Policz wynik po odjęciu pustostanów, remontów, ubezpieczenia i rat kredytu.
- Przygotuj trzy warianty stawki, na przykład 0,5%, 1% i 1,5%.
- Nie zakładaj, że całą daninę uda się przerzucić na najemcę.
- Śledź status projektu i lokalne uchwały, ale nie podpisuj pochopnie umów mających obejść przyszłe przepisy.
Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł różnica między stawką 0,5% a 1,5% wynosi 5000 zł rocznie. Taka kwota może zmienić sens inwestycji, szczególnie gdy lokal jest kupiony na kredyt, wymaga remontu albo przez kilka miesięcy w roku stoi pusty. W mojej ocenie właśnie analiza przepływów, a nie sama cena mieszkania, najlepiej pokazuje, czy inwestycja jest odporna na zmianę podatków.
Co naprawdę trzeba sprawdzić przed decyzją inwestycyjną
Na dziś właściciel jednego lub dwóch mieszkań nie powinien zakładać, że od razu zapłaci nową daninę od wartości lokalu. Obowiązuje lokalny podatek od nieruchomości, a projekt podatku od większej liczby mieszkań pozostaje propozycją wymagającą dalszych prac.
Jeżeli posiadasz trzy lub więcej lokali, rozsądnie jest przygotować symulację kosztów, ale bez podejmowania nerwowych ruchów. Najważniejsze będą ostateczna definicja liczby nieruchomości, metoda wyceny, przepisy dla współwłasności i najmu oraz to, czy gminy dostaną możliwość korygowania stawek.
Najkrócej mówiąc, nie ma jeszcze podstaw, by mówić o powszechnym podatku katastralnym w Polsce. Jest za to konkretny projekt, który może zmienić opłacalność posiadania większego portfela mieszkań, dlatego inwestorzy powinni obserwować dalsze prace i regularnie aktualizować własne kalkulacje.
